Юрий Мавродиев: «Стабильная динамика рынка киевской недвижимости плавно перетечет в 2019 год»
Эксперт по строительству и девелопменту, экс-руководитель строительной компании «Алекса Групп» Юрий Мавродиев не видит оснований для резких непредвиденных изменений на столичном рынке первичного жилья в начале нового года.
Уходящий 2018 год стал периодом разумного компромисса между застройщиками и покупателями первичной недвижимости. Каждый понемногу не удовлетворен, но рынок нашел разумный баланс цен при широком предложении выбора.
Застройщики, воодушевленные растущим платежеспособным спросом, повысили объемы предложения новых объектов. Кейс предложений столичной недвижимости в 2018 году увеличился на 13,4%: в начало года рынок вошел с предложениями об активных продажах трех сотен объектов в разных ценовых категориях и разнообразной классности — рынок мог удовлетворить любые запросы от экономичного сегмента до люксового. Уже к началу лета к продаже экспонировались квартиры лишь в 277 объектах.
Широкий выбор предложения создал ситуацию, когда было раскуплено жилье, где цена сформирована наиболее адекватно, исходя из критериев качества самого жилья, а также с учетом развития прилегающей социальной и транспортной инфраструктуры, опций комфорта, предложенных будущим жильцам.
Разочарование застройщиков — невозможность повышать цены на высококонкурентном столичном рынке. Под шум двух волн активизировавшегося спроса удалось лишь включить в цены возросшую стоимость материалов и строительно-монтажных работ — этот рост цен лишь отразил объективные статистические факторы, не позволяя застройщикам сильно раздуть свою прибыль за счет «ажиотажной маржи».
Единственный сегмент жилья, который «рванул» вверх наиболее динамично — недорогие однушки в сегментах «эконом» и «комфорт». Летняя девальвация гривны заставила держателей сбережений в нацвалюте обратить внимание на возможности инвестирования в «квадраты». Туда же пошли капиталы держателей валютных сбережений, которые удовлетворились полученной курсовой премией — в этот момент застройщики не успели среагировать на девальвацию повышением цен или накрутить «ажиотажную маржу», поэтому в долларовом выражении стоимость квадрата немного упала. Заметная часть банковских депозитов и наличных сбережений перетекли в недвижимость.
Скупка наиболее ликвидных однушек взвинтила цены на них более чем на 3% — это единственный сегмент, который затронуло повышение цен большее, чем поправка на стоимость материалов и работ — около 1,7% — именно на столько повысилась средняя цена недвижимости в целом, включающая в себя двушки, трешки всех классов и более дорогую недвижимость «бизнес» и «премиум». Весь рынок «в среднем» дорожал ежемесячно не более чем на 1%, хотя во многих районах наблюдалась даже отрицательная ценовая динамика.
В сегменте однушек даже проявился интересный парадокс: в сентябре стоимость готовых квартир «просела», в то время как строящиеся подорожали.
Поэтому однушки снова стали выгодной ставкой как для самих застройщиков, так и для инвесторов. Девелоперы быстро их распродали, а покупатели заработали около 19% инвестиционного дохода — именно такова разница между стоимостью строящейся и введенной в эксплуатацию однокомнатной квартиры. Банковские депозиты с их мизерной доходностью и огромными рисками — еще свеж в памяти банкопад, из-за которого обладатели крупных сбережений утратили все, — совершенно не могут конкурировать с доходностью инвестиций в недвижимость.
Регуляторные новшества для строительной индустрии, вступившие в силу в 2018 году, немного подстегнут цены и изменят соотношение классов жилья на рынке. Но они же станут катализатором общего повышения качества новых объектов. Новые нормативы ограничили количество новых земельных участков, которые можно отводить под строительство жилых комплексов, и ужесточили ограничения по плотности застройки.
Это делает невыгодным создание объектов класса «эконом» в небольших объектах на один-три дома. Хотя предложение недорого жилья может сохраниться в крупных проектах комплексного развития, где ЖК строится огромными кварталами, — здесь у застройщика более широк ценовой маневр и возможность извлечения привлекательной маржи из застройки комплексных объектов «город в городе» с собственной социальной и бытовой инфраструктурой, с автономным отоплением. Рынок уже среагировал на новые правила застройки: предложение «первички» в классе «эконом» сократилось в течение года с 26% до 18%.
Высвобождающуюся нишу занимает более качественный сегмент «комфорт». Он на самом деле ненамного дороже, а аналитики строительно-девелоперской индустрии часто анализируют эти два класса вместе, поскольку граница между ними довольно размыта и зависит, в большей степени, лишь от позиционирования объекта застройщиком. Для человека далекого от строительной индустрии, неискушенного инвестора или покупателя техническая разница в материалах, технологиях, архитектурных решениях или другие тонкости не особо заметны в качественных объектах сегментов «эконом» и «комфорт».
Осень — пора последних надежд на взлет цен для застройщиков и инвесторов. Эксперты пророчили негативные для покупателя всплески на рынке осенью, когда появился бюджетный курсовой ориентир 30 грн за доллар, а также неопределенность в вопросе сотрудничества с Международным валютным фондом. Но эти негативные ожидания не сбылись, цены сохранили стабильность. Не смогло их сдвинуть даже введение военного положения в ряде регионов и краткосрочные курсовые «качели» — паника на фоне разговоров о введении военного положения. Гривна сохранила стабильность. А объективных факторов, за исключением непредвиденных экономических потрясений на фоне политической турбулентности «года двух избирательных кампаний», для роста цен в 2019 году нет.
«Рынок адекватно отреагировал и на введение военного положения. Застройщики не стали делать резких движений в ущерб себе, нарушая баланс между спросом и предложением. Несмотря на геополитическое обострение, экономика Украины не снизила стратегически важных показателей. Не произошло катаклизмов на мировых финансовых рынках. На данный момент я не вижу каких бы то ни было причин для негативных тенденций поведения строительного рынка, по крайней мере, в первом квартале 2019 года. Думаю, что стабильная ситуация 2018 года плавно перетечет в новый год. Сезонное рождественское затишье уже во второй половине января сменится ростом объемов продаж. Квадратные метры продолжат дорожать. Однако повышение цен будет умеренным, привязанным к стоимости материалов и строительно-монтажных работ. В остальном, все будет зависеть от макроэкономических показателей страны», - прогнозирует Юрий Мавродиев, эксперт по строительству и девелопменту, экс-руководитель ООО «Алекса Групп».
Источник: guru.ua
22.01.2019 22:08